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“Mi spiace di aver fatto così tardi, Dorian. Sono andato a vedere un broccato antico in Wardour Street e ho dovuto mercanteggiare per ore. Al giorno d’oggi la gente sa il prezzo di tutte le cose e non conosce il valore di nessuna”
Oscar Wilde, Il ritratto di Dorian Grey

La valutazione degli immobili in conformità agli International Valuation Standard ed alle linee guida della Banca d’Italia, diretta e coordinata da un membro RICS, Royal Institution of Charterd Surveyor, Registred Valuer e certificata ai sensi della ISO-UNI 11558:2014

Con la formulazione del giudizio di stima si attribuisce un valore di mercato a qualcosa che non ha ancora avuto (e forse non avrà mai) un prezzo.
Il tutto a condizione che la valutazione sia condotta con metodologie che rispettano i principi degli standard internazionali. Una stima immobiliare è infatti affidabile – ed ha una propria autorevolezza e valenza probatoria – solo se è redatta in conformità agli standard di valutazione immobiliare, ovvero all’insieme di regole inerenti la metodologia estimativa e le fasi operative da seguire, condivise dagli operatori ed adottati dalle organizzazioni sovranazionali.
Urti RE Projects è composta da un team di professionisti con dimostrata esperienza nel campo della valutazione immobiliare la cui direzione tecnica è affidata ad un Membro del Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS), con qualifica di Registred Valuer e Valutatore Certificato ai sensi della normativa UNI 11558:2004 (giusta certificazione del personale rilasciata dalla ICMQ di Milano) che attesta la conformità dei rapporti di perizia al Red Book RICS, agli International Valuation Standard e alle “Linee Guida per la Valutazione degli immobili in garanzia alle esposizioni creditizie” dell'ABI.
La membership RICS è lo status professionale più prestigioso al mondo in ambito valutativo ed è universalmente riconosciuto per rigore ed autorevolezza. RICS garantisce la competenza del valutatore, attesta la correttezza della metodologia estimativa e verifica l’implementazione di un rigoroso codice etico , quale garanzia di trasparenza e professionalità.
L’attività di Valuation include l’erogazione dei Corporate and Retail Loan Services, ovvero i servizi offerti per le valutazioni di beni immobili ad uso di gruppi bancari, di società di leasing e private banking per finalità di finanziamenti, erogazione mutui e linee di credito in conto correnti ipotecari.
Urti RE Projects elabora altresì valutazioni per “special asset” (aeroporti, cave, porti turistici, ecc..), per il settore industriale (siti ed installazioni industriali, stime assicurative) e per quello delle energie rinnovabili (impianti fotovoltaici, idroelettrici, geotermici, biomasse, ecc.).

Perizia Desktop

La valutazione dell’immobile è eseguita sulla base della documentazione fornita dal committente e della documentazione aggiuntiva eventualmente reperita dal professionista. Non prevede il sopralluogo dell’unità immobiliare ed è indicata per l’aggiornamento ed il monitoraggio periodico del valore della garanzia e per la verifica su garanzie in portafoglio.

Perizia Drive-by

La valutazione è eseguita sulla base della documentazione fornita dal committente e della documentazione aggiuntiva eventualmente reperita dal professionista. La valutazione è preceduta da un sopralluogo esterno dell’immobile e da un’analisi del mercato immobiliare alla data del sopralluogo.

Perizia Full Compliance ABI

Al passo con gli International Valuation Standard la redazione dell’elaborato peritale è preceduta da una serie di approfondite attività di natura documentale e ricognitiva, dal sopralluogo del bene e dal rilievo diretto della consistenza metrica. La attività comprendono la verifica della conformità edilizia, urbanistica e catastale del bene e la formulazione del giudizio di stima e della quantificazione valore assicurabile, nel pieno rispetto delle Linee Guida ABI e degli standard di valutazione internazionali.

Perizia Advanced

Aggiunge alle attività ed ai contenuti della perizia Full la verifica di iscrizioni e formalità pregiudizievoli nella banca dati ipotecaria, la ricognizione e verifica degli impianti e la stima del valore di immediato realizzo. Il valore di un'attività così condotta è evidente nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, laddove l’acquirente necessiti della certezza che i beni acquistati siano conformi alle norme vigenti e ai requisiti di destinazione.

“Planning without action is futile, action without planning is fatal”
Cornelius Fitchner

La gestione dei progetti secondo gli standard del Project Management Institute e la normativa UNI 11648:2016, sotto la direzione di un PM certificato PMP® e UNI

I progetti relativi alle opere civili sono realtà complesse, caratterizzate da una serie di peculiarità organizzative, tecniche ed economiche (eterogeneità delle lavorazioni, durata variabile del ciclo produttivo, sfalsamenti significativi tra esborsi e incassi, etc.) che ne rendono quanto mai necessario un efficace controllo e sistematizzazione.

E’ pertanto fondamentale implementare un approccio integrato alla pianificazione, esecuzione, monitoraggio e chiusura del progetto che, applicando conoscenze, competenze, strumenti e tecniche, consenta di soddisfare i requisiti di progetto e creare valore per il cliente.

Urti RE Projects è formata da Professionisti di consolidata esperienza nella gestione di progetti in ambito construction, la cui direzione è affidata all’ing. Gianluca Urti, Project Manager Professional (PMP^® - credenziale n. 2043216 del Project Management Institute) e Project Manager ai sensi della normativa UNI 11648:2016, SCH61 (certificazione presso CEPAS n. 27).

Applicando gli standard del PMI e la normativa UNI, taylorizzati allo specifico progetto, supportiamo i clienti dalla fase di iniziazione (collaborando alla redazione del Project Charter), alla pianificazione (con definizione di scopo, tempi, costi, qualità, etc.) all’esecuzione, monitoraggio e chiusura del progetto, per garantire il rispetto del Project Management Plan ed una gestione attiva e proattiva dei rischi e delle richieste di modifica.

Forniamo un assessment completo dei sistemi di Project Management aziendali per verificare l'allineamento allo standard ISO 21500.

Supportiamo inoltre ATI ed Imprese operanti nel settore delle costruzioni civili nella partecipazione a gare di evidenza pubblica ove sia richiesta la figura del PM, con implementazione dell’ufficio di project management, analisi dei requisiti della commessa e assunzione dell’incarico di Project Manager per tutta la durata del progetto, in conformità a quanto previsto dal bando.

“Diligence is the mother of good luck”
Benjamin Franklin

La due diligence è un’attività volta alla valutazione complessiva di un insediamento o di un patrimonio immobiliare che permette di individuare i potenziali rischi legati alle operazioni di un investimento, di transazione di un bene o più in generale la convenienza di un affare.

Il processo di due diligence consiste nella raccolta e nella verifica tecnica d’informazioni di diversa natura che si concretizza nella valutazione dello stato di un immobile (o nella fattibilità di un’operazione programmata) riguardanti aspetti edili-strutturali, urbanistico-ambientali, impiantistici, manutentivi ed economici.

La Due Diligence svolta dallo studio Urti RE Projects supporta i clienti con un servizio di consulenza tecnica in grado di analizzare in maniera approfondita lo stato di fatto dell’immobile; si articola in:

• due diligence documentale: consistente nella verifica della documentazione o nell’eventuale acquisizione della stessa (atto di provenienza, esame delle trascrizioni pregiudizievoli, visure catastali, planimetrie, elaborati planimetrici, mappe catastali) al fine di verificare la conformità degli immobili alla disciplina di settore ed alla normativa vigente;
• due diligence tecnico-progettuale: finalizzata a verificare la rispondenza dello stato di fatto con quanto assentito nei provvedimenti concessori rilasciati, la consistenza e la qualità dello stato dell’edificio con rilievo restituzione grafica e calcolo delle consistenze, verifica della conformità amministrativa-impiantistica-ambientale e presa in carico della documentazione a corredo degli immobili e la valutazione di tempi e costi necessari all’adeguamento dell’immobile ed alla messa a norma dell’impiantistica;
• due diligence economica: rappresenta la valutazione dell'immobile riguardo all'uso attuale e potenziale, rispetto alla zona dove è collocato ed all'andamento del mercato di riferimento.

Il valore di un'attività di questo genere risulta evidente nell’ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, laddove vi è la necessità di avere una certezza sulla conformità dei beni acquistati alle norme vigenti e ai requisiti di destinazione, per una esatta valutazione dei rischi connessi all'investimento.

“An expert is someone who has succeeded in making decisions and judgements simpler through knowing what to pay attention to and what to ignore”
Edward de Bono

Urti RE Projects ha al proprio interno professionisti con consolidata e continuativa esperienza in qualità di Consulenti Tecnici nelle sedi processuali civili, penali ed amministrative. Oggetto di consulenza sono, in sede civile, le stime per danni ed indennità, in sede penale ed amministrativa la disciplina urbanistica ed edilizia e paesaggistico-ambientale, la demolizione di immobili ed i reati contro la Pubblica Amministrazione (con particolare riferimento alle procedure di affidamento di appalti, servizi e forniture). Analoghe attività sono espletate a supporto delle parti in causa in sede stragiudiziale e nelle procedure espropriative ed arbitrali.

Approfondimento...

In questo caso, l’ingegnere è chiamato, in qualità di esperto della materia oggetto del procedimento, ad indagare sulle cause e responsabilità di un evento dannoso o a quantificare i danni, piuttosto che ad operare in veste di consulente d’ufficio, negli arbitrati o come conciliatore. La Consulenza Tecnica rappresenta pertanto l’integrazione tecnica di un giudizio o, più chiaramente, come fu definita da autorevole dottrina “la dichiarazione disinteressata di un soggetto diverso dal Giudice, con la quale si pone quest’ultimo in grado di valutare gli elementi di giudizio raccolti per la decisione”.

Una valida attività professionale, anche in quest’ambito, permette di sgomberare il campo da deduzioni prive di rigore scientifico e consente all’organo giudicante di assumere un convincimento sempre teso al raggiungimento dell’unico obiettivo che persegue Consulente Tecnico: la verità.

“Don't lower your expectations to meet your performance. Raise your level of performance to meet your expectations”
Ralph Marston

I Non Performing Loans sono crediti posseduti da imprese bancarie e non, per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza che per ammontare dell’esposizione. Si tratta, in buona sostanza dell’insieme di incagli, sofferenze, crediti ristrutturati e scaduti.

Urti Project & Consulting si occupa della valutazione, gestione e valorizzazione di portafogli NPLs con strategie mirate a massimizzare i profitti degli investitori e volti al raggiungimento degli obiettivi del creditore. Ciò valorizza il singolo bene in portafoglio e permette di massimizzarne il recupero supportando l’istituto Bancario senza aggravare la situazione del debitore.

Ciò consente all’Istituto di ridurre i costi di gestione delle sofferenze e di incamerare con rapidità risorse ed all’acquirente di ricavare plusvalenze significative, atteso che di norma gli Npl sono inscritti a bilancio con valori molto ridotti. All’investitore consente di realizzare l’acquisizione di immobili ad un valore significativamente inferiore al valore di ordinario di scambio.

“Risk is like fire: if controlled it will help you; if uncontrolled it will rise up and destroy you”
Theodore Roosevelt

Qualsiasi forma di investimento è caratterizzata da un’alea di incertezza, dipendente in massima parte dal rendimento atteso. Nel caso dell’investimento in immobili il rendimento è legato al ritorno economico, funzione del prezzo di acquisto e dei flussi di cassa generati dal bene. I concetti di rendimento e di rischio sono quindi strettamente correlati, al punto da rendere la valutazione del rischio un’attività fondamentale per valutare la fattibilità di un investimento e stimare il saggio di rendimento atteso. Il calcolo del rendimento interessa a sua volta aspetti diversi ed è funzione degli obiettivi perseguiti e dei metodi di calcolo utilizzati.

Il team di professionisti dello studio Urti RE Projects fornisce supporto consulenziale sia ex ante (prima della decisione di investimento, calcolando il rendimento previsionale atteso) sia dopo l’acquisto dell’immobile (o del portafoglio di immobili), calcolando il rendimento storico effettivo.

Le indagini ed i report prodotti consentono pertanto di valutare l’opportunità dell’investimento rispetto ai flussi di cassa e dei rendimenti previsionali attesi a partire dall’analisi degli indici del mercato per singola area geografica, del rendimento e del rischio del mercato immobiliare nel segmento di riferimento e dalla misurazione della performance di portafogli immobiliari analoghi per composizione.

“Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full, and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world”
Franklin D. Roosevelt, U.S. President

I servizi di gestione immobiliare consentono una gestione integrata, multidisciplinare ed attiva del patrimonio immobiliare tramite una serie di attività finalizzate ad ottimizzare ed incrementare la redditività degli asset tramite il controllo dei costi e la gestione amministrativa e tecnico-manutentiva.

I servizi di gestione immobiliare dello studio Urti Project & Consulting sono pertanto finalizzati ad incrementare il valore dei beni lungo l’intero ciclo immobiliare, dalla fase pre-acquisitiva, a quella gestionale sino alla dismissione ed alla successiva alienazione. In particolare, in fase acquisitiva le attività si concentrano sul censimento e sull’audit immobiliare. Durante la fase di gestione, le attività di natura prettamente amministrativa sono affiancate alla gestione tecnico-manutentiva dell’asset o del bene e di project management con supervisione lavori e watch dog per interventi manutentivi e/o di sviluppo immobiliare. In fase di dismissione, le attività riguardano l’adeguamento normativo e certificazione, l’assistenza nella gestione dei rapporti con i notai, i conduttori e gli acquirenti, predisposizione e la gestione della documentazione.

“Your customer doesn't care how much you know until they know how much you care”
Damon Richards

Urti RE Projects fornisce un supporto integrato per la risoluzione di tutte le problematiche di natura tecnica che emergono durante l’intero il ciclo di vita di un immobile dalla fase di acquisizione, alla gestione e fino alla fase di vendita.

In particolare, i servizi di Property Management comprendono la presa in carico documentale, lo svolgimento della due diligence, la gestione dei contratti di locazione, la gestione amministrativa, legale, tecnica e manutentiva, la gestione della reportistica e lo sviluppo degli spazi commerciali, nonché il supporto nella dismissione del parco immobiliare, tutto attraverso un team di professionisti dedicato ed un reporting personalizzato.

Tra le numerose attività svolte, oltre ai servizi valutativi, di due diligence e analisi del rischio, si evidenziano a titolo di esempio:

• Regolarizzazione edilizia e catastale degli immobili (anche rivenienti da contratti di locazione finanziaria), assistenza alla contrattualistica preliminare, di leasing e per stipula di atti societari che riguardano il conferimento, la cessione o la stima di immobili, esecuzione delle relative verifiche, preparazione e redazione di tutta la documentazione tecnica necessaria.
• Servizi di accesso agli atti: servizi di accesso agli atti e recupero documentale presso gli enti pubblici competenti (conservatorie dei Registri Immobiliari, catasto, archivi comunali e soprintendenze).
• Redazione della documentazione amministrativa e tecnica (redazione di capitolati, contratti e contabilità lavori);
• Consulenza e redazione di documenti per l’ottenimento delle detrazioni fiscali per le spese sostenute nell’ambito dei lavori di ristrutturazione e degli interventi di adozione di misure antisismiche su costruzioni esistenti adibite ad abitazione principale o ad attività produttive ubicate in zone ad alta pericolosità sismica.
• Pratiche e servizi catastali: visure, accatastamenti, variazioni e rettifiche varie, frazionamenti, inserimenti in mappa di nuovi fabbricati ed ampliamenti, rilievi topografici;
• Redazione di tabelle millesimali per edifici residenziali, condomini, uffici e complessi misti.
• Servizi di audit energetico e redazione dell’attestato di prestazione energetica in conformità alla normativa di settore vigente per singole unità immobiliari, edifici e complessi edilizi.

I servizi di Facility Management prevedono invece un completo supporto per tutti gli aspetti connessi alla gestione manutentiva dell’edifici che va dalla consulenza strategica, al Facility Management, all’ottimizzazione dei costi, alla progettazione della dotazione impiantistica degli immobili.

“Anything I’ve done that really worked happened because, either by sheer will or a lack of options, I was incredibly focused on one problem”
Evan Williams, Co-founder of twitter

Lo studio di fattibilità̀ è lo strumento che, attraverso l’analisi della domanda, l’analisi del modello gestionale e le analisi di fattibilità̀ finanziaria ed economica, permette di porre in luce le eventuali criticità̀, anche di medio-lungo termine di un progetto, consentendo di scremare le diverse ipotesi di intervento e di orientare i successivi approfondimenti e la fase di progettazione.

Lo studio di fattibilità eseguito dello studio Urti RE Projects, gestito secondo lo standard PMI, consente di trasformare l’iniziale idea-progetto in una specifica ipotesi di intervento attraverso la produzione di un set di informazioni atte a supportare il processo decisionale. Culmina con la redazione di un elaborato tecnico che si articola nei  seguenti punti:

1. Inquadramento territoriale e socio-economico dell’area oggetto dell’intervento (corografia, stralcio del piano regolatore generale comunale), con verifica della compatibilità̀ con gli strumenti urbanistici e analisi dell’impatto socio-economico;
2. Analisi della domanda e dell’offerta attuale e di previsione, con definizione del bacino d’utenza e stima dei bisogni;
3. Analisi della fattibilità̀ economica e finanziaria con riferimento alla fase di costruzione ed eventualmente alla fase di gestione;
4. Analisi delle alternative progettuali: individuazione delle alternative progettuali dal punto di vista delle scelte tecnologiche, organizzative e finanziarie;
5. studio dell’impatto ambientale riferito alla soluzione progettuale individuata e alle possibili soluzioni alternative.

Una valutazione dell’intervento così condotta – con approccio oggettivo, mediante analisi quantitative e col supporto di modelli matematici – fornisce al decisore le informazioni necessarie a formulare giudizi autonomi circa la bontà̀ dell’idea originaria e la convenienza relativa delle diverse modalità̀ di realizzazione, isolando nel contempo gli aspetti meritevoli di un successivo approfondimento.