L’Agenzia delle Entrate è stata chiamata più volte a fornire chiarimenti circa la possibilità di usufruire del Superbonus 110% sulla singola unità immobiliare se c’è l’accesso autonomo.
Le unità immobiliari funzionalmente indipendenti, site all’interno di edifici plurifamiliari, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito dell’ indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno. 
Cosa si intende per immobile funzionalmente indipendente
In merito al primo requisito, una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, di proprietà esclusiva.
Cosa si intende per accesso autonomo dall’esterno
In relazione al secondo requisito, la presenza di un “accesso autonomo dall’esterno”, presuppone, ad esempio, che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.
In pratica, tutti gli impianti dell’unità devono essere indipendenti.
Si può fruire del Superbonus autonomamente o si può accedervi solo in qualità di condomino?
L’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative.
Se un edificio è composto da due o più unità immobiliari che presentano i requisiti per essere definite “unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo all’esterno“, gli interventi di isolamento termico sull’involucro dell’edificio possono beneficiare del Superbonus 110%. In questo caso, vengono applicati i tetti massimi di spesa propri degli interventi su parti comuni di un edificio condominiale, anziché i tetti massimi di spesa propri degli interventi su “unità autonome e indipendente“.
Unità autonoma o intero edificio
Il comma 1-bis dell’art.119 del DL 34/2020 concede due possibilità:
- effettuare in autonomia gli interventi trainanti agevolati, senza doverli eseguire per forza a livello di intero fabbricato
- fruire del Superbonus in autonomia qualora esse facciano parte di un edificio posseduto da un unico proprietario e composto da più di quattro unità abitative
In entrambi i casi, il limite di spesa sarebbe individuale (ad es. 50 mila euro per una coibentazione al 110%), mentre per la stessa unità, se si intervenisse a livello di condominio, il limite sarebbe quello condominiale (40 mila o 30 mila euro a seconda del numero di unità costituenti il condominio).