Un soppalco è una partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso.
Si tratta quindi di una struttura realizzata all’interno di un immobile al fine di ricavare ulteriore superficie senza incrementarne la volumetria. Tale definizione ha quindi un’ampia portata: tramite la realizzazione di un orizzontamento intermedio è possibile ricavare sia un piccolo locale di servizio non abitabile, sia uno o più vani destinati alla permanenza di persone. La disciplina edilizia ed urbanistica dei soppalchi non è pertanto univoca, ma va valutata caso per caso in relazione alle caratteristiche proprie del manufatto.
In generale possono essere distinti due casi:
- un soppalco dimensioni non modeste, la cui realizzazione comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente con incremento delle superfici dell’immobile e ulteriore carico urbanistico. In tal caso, è necessario il rilascio del permesso di costruire;
- non è invece richiesto alcun titolo abilitativo quando si tratta di interventi edilizi minori, ove il soppalco sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile, ovvero quando esso non sia suscettibile di utilizzo come locale con permanenza di persone. E’ il caso, ad esempio, di un vano chiuso ricavato al di sopra di un soppalco senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da non renderlo fruibile alle persone trattandosi di fatto di un ripostiglio.
Pertanto, quando all’installazione del soppalco consegue la realizzazione di un nuovo vano abitabile, di altezza interna superiore ai 2,70 m e munito dei requisiti di areazione ed illuminazione previsti dalla normativa, è necessario richiedere il preventivo rilascio di un permesso di costruire di natura onerosa, rilevato che l’incremento superficiario incide sull’assetto del territorio e sulla dotazione di standard urbanistici.
Ovviamente, il rilascio del provvedimento autorizzativo è subordinato alla verifica della compatibilità dell’intervento con la disciplina di zona omogenea; si dovrà quindi verificare se la realizzazione di nuova superficie utile è ammessa sul lotto in cui ricade il fabbricato, in relazione agli indici urbanistici ed alle previsioni di piano.
Tali principi generali vengono dettagliati dallo strumento urbanistico locale che può prevedere, ad esempio, una disciplina più restrittiva introducendo altezze inferiori ai 2,70 m o una dimensione limite al di sopra della quale il soppalco, anche se non abitabile, è comunque qualificato come nuova costruzione.
Sotto il profilo strutturale, il soppalco andrà in ogni caso progettato e verificato, sia negli elementi orizzontali che verticali, nei confronti dei carichi di esercizio previsti dalla normativa in relazione alla destinazione d’uso (residenziale, uffici, ambienti suscettibili di affollamento, etc.). Parimenti, andrà valutata l’incidenza dell’incremento di carico che il soppalco genera sulla struttura in cui è installato, valutando se si tratta di intervento locale o se, viceversa, l’installazione comporta sostanziali modifiche al comportamento delle altre parti e/o della struttura nel suo insieme.
Per quanto riguarda la disciplina del condominio, poiché la costruzione di un soppalco non amplia la superficie esterna dell’abitazione, non occorre chiedere l’autorizzazione all’assemblea (ferma la verifica dell’impatto sulle strutture portanti, che sono parti comuni). Il soppalco potrebbe invece far aumentare i millesimi dell’appartamento e, quindi, la quota di partecipazione alle spese condominiali.
Il soppalco, come ogni altra superficie dell’unità immobiliare, deve essere riportato nella planimetria catastale; sviluppandosi su più livelli, andrà rappresentato a parte, indicandovi sopra “piano soppalco” o semplicemente “soppalco”.
Un soppalco esistente si può sanare?
Quando non comporta la creazione di superficie utile ma ricade tra gli interventi edilizi minori, la realizzazione del soppalco è sanabile, previa presentazione di una CILA o SCIA in sanatoria (in relazione a quanto previsto dallo strumento urbanistico locale), con pagamento della relativa sanzione.
Un soppalco la cui realizzazione comporta la creazione di nuova superficie utile può essere sanato, tramite accertamento di conformità, unicamente quando l’abuso edilizio è unicamente “formale”, ovvero se l’intervento è ammesso dall’ordinamento e non è stata unicamente svolta la relativa pratica burocratica finalizzata alla sua formale autorizzazione.
Infine, non è richiesto alcun adempimento per i soppalchi d’arredo, ovvero per quei mobili, come i letti a castello o gli arredi delle camerette per bambini, che prevedono dei letti sospesi al di sopra di armadiature chiuse (o di altri letti) purché siano equiparati al mobilio, ovvero siano del tutto autonomi rispetto all’involucro in cui vengono inseriti (anzi, poggiati).
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Fonti:
- DPR 380/2001, artt. 3, 6, 6bis, 10, 36;
- Aggiornamento delle “Norme tecniche per le costruzioni” (GU Serie Generale n. 42 del 20-02-2018 – Suppl. Ordinario n. 8);
- Consiglio di Stato, sentenza 985/2017;
- TAR Lazio II/bis, Sentenza 8465/2017.