Il Decreto-legge n. 11/2023 ha introdotto alcune importanti novità per quanto riguarda la demolizione e la ricostruzione degli edifici, soprattutto per quanto riguarda la possibilità di usufruire del superbonus del 110%. In particolare, il Decreto prevede che solo le varianti ordinarie (formali o sostanziali) “conservano” il titolo edilizio originario, mentre se il Comune valuta la modifica quale essenziale, si è in presenza di un nuovo titolo edilizio.
Per i condomini ed edifici dell’unico proprietario da demolire e ricostruire, ciò comporta delle nuove preclusioni, come lo stop alle opzioni di cessione e sconto in fattura per variazioni essenziali presentate dal 17 febbraio in poi. Inoltre, la riduzione del superbonus al 90% si applica anche alle variazioni essenziali presentate dopo il 1 gennaio 2023.
Per le villette, invece, si applicano condizioni ancora più stringenti, purché l’avvio dei lavori sia stato realizzato a partire dal 2023. In caso contrario, si perderebbe la possibilità di usufruire del superbonus.
Per evitare sorprese, è possibile chiedere il parere preventivo del Comune, seguendo la procedura di prassi stabilita dallo stesso. Il parere, tuttavia, è limitato agli elementi indicati nella richiesta e non costituisce titolo autorizzativo, per cui dovrà sempre essere presentato il titolo edilizio necessario.
Infine, è importante tenere presente che le caratteristiche delle variazioni essenziali sono specificate dalle singole Regioni, che possono disporre nel rispetto di una serie di criteri generali previsti dall’articolo 32 del Dpr 380/2001. Spetta poi ai Comuni applicare le norme, individuando quale tipologia di modifica ricorra nel caso di specie, con una valutazione discrezionale insindacabile nel merito da parte dell’agenzia delle Entrate.