Nell’acquisto di un’autovettura usata ci si fa accompagnare, di solito, dal meccanico e dal carrozziere di fiducia: si tratta di una spesa di alcune migliaia di euro e prima di completare l’acquisto va attentamente valutato lo stato generale del motore e della carrozzeria.
Nell’acquisto di un immobile ci si fa accompagnare, invece, dall’agente immobiliare (interessato al buon esito dell’operazione) e da un amico o familiare; se l’immobile piace, l’unico aspetto valutato durante sopralluogo è se nella casa c’entrano o meno la cucina o l’armadio della “vecchia” casa. Ed è strano, poiché si tratta di una spesa 50 volte più onerosa di quello di un’autovettura, che molto spesso prevede la stipula di un mutuo a lungo termine e per cui non si compie, di norma alcuna indagine conoscitiva preliminare.
La due diligence immobiliare è un’attività di indagine posta in essere da soggetti indipendenti, incaricati dal venditore o dall’acquirente (ovviamente con finalità diverse e spesso contrapposte) di effettuare le verifiche sull’immobile prima del perfezionamento della compravendita o della locazione. Nasce dall’inglese “due diligence review”, con riferimento alla diligenza dovuta dal professionista nell’espletamento delle verifiche affidategli (documentali, tecniche, etc) ed è una metodologia di indagine utilizzata dapprima nei paesi anglosassoni e successivamente in Italia dai gestori di patrimoni e fondi immobiliari. Attualmente alla due diligence si stanno rivolgendo sempre di più soggetti privati, con l’intento di conoscere le aree critiche dell’immobile di interesse attraverso indagini imparziali tese ad evidenziare le criticità, i punti di forza e di debolezza dell’acquisto.
La due diligence immobiliare è pertanto un’approfondita e rigorosa analisi documentale, legale e tecnica, finalizzata a raccogliere ed analizzare tutta la documentazione relativa all’immobile, a verificare la conformità di quanto assentito con l’effettivo stato dei luoghi ed a valutare il bene in relazione allo stato attuale e potenziale.
La due diligence si compone di tre punti fondamentali:
- Due diligence legale e documentale
- Due diligence tecnico-progettuale
- Due diligence economica.
La due diligence legale e documentale ha lo scopo di raccogliere e fornire al potenziale acquirente (o locatario) tutta la documentazione amministrativa e tecnica relativa all’unità immobiliare (documentazione catastale, titoli abilitativi, collaudi, agibilità, contratti di locazione, di fornitura, atti d’obbligo, etc) al fine di valutare l’effettiva vendibilità del bene e consentire una decisione consapevole. Al rogito, il venditore deve infatti dichiarare e garantire all’acquirente, tra l’altro, la piena disponibilità dell’immobile, l’assenza di servitù o di vincoli, la conformità del bene al provvedimento autorizzativo rilasciato per la costruzione (licenza o autorizzazione edilizia, permesso di costruire, etc.) e che l’uso effettivo è conforme a quanto autorizzato. L’esempio tipico è rappresentato dell’appartamento ricavato abusivamente (anche molti anni addietro) da un sottotetto non abitabile, da un locale tecnico, da un vano terraneo oppure assentito in progetto come ufficio o locale commerciale: si tratta di immobili abusivi e spesso non sanabili, circostanza da valutare attentamente prima dell’acquisto.
La due diligence tecnico-progettuale riguarda l’ambito strutturale, impiantistico, architettonico-edilizio, geologico-agroforestale al fine di valutare lo stato di conservazione e manutenzione degli elementi costitutivi l’immobile. Chi acquisterebbe un appartamento in un fabbricato regolarmente collaudato (magari negli anni settanta) ma interessato da un dissesto statico alle strutture fondali o in elevazione? Per ciò che attiene la parte impiantistica, gli impianti costituiscono l’elemento nevralgico di un immobile, hanno obsolescenza molto veloce sia sotto l’aspetto normativo che tecnico e la loro messa a norma richiede un costo non trascurabile. Inoltre, la conformità alla disciplina di prevenzione incendi è un requisito imprescindibile: ha valenza di carattere penale e l’assenza del Certificato di Prevenzione Incendi (o della SCIA) comporta che l’immobile non può essere utilizzato e che l’attività in esso insediata non può esercire. I costi di messa a norma degli impianti vanno quindi attentamente calcolati ed eventualmente scorporati dal prezzo pattuito per la vendita. L’accertamento forestale potrebbe sembrare inutile in un ambito urbano, ma le radici degli alberi spesso danneggiano gli impianti nel sottosuolo causando rotture occulte.
Due diligence economica prevede la stima del valore di mercato del bene in relazione all’uso attuale e potenziale, il calcolo delle spese ordinarie di gestione, delle imposte (di registro, ipotecaria e catastale) e l’accertamento degli eventuali debiti pendenti nei confronti del condominio o di terzi (ad esempio, delle imprese che hanno eseguito lavori alle parti comuni del fabbricato), oltre alla valutazione del rendimento netto dell’investimento in relazione ai redditi ricavabili da una eventuale locazione.
In definitiva, i vantaggi di una tale attività – svolta da un team di Professionisti diretto da un Valutatore e Project Manager certificato – sono evidenti perché consentono di conoscere a fondo l’immobile prima della transazione e di valutare l’effettiva convenienza dell’operazione di acquisizione. In altre parole, la due diligence immobiliare tutela il capitale dai rischi dell’investimento.
Il tutto ad un costo di molto inferiore a quanto corrisposto ad un’agenzia immobiliare per l’intermediazione nella stessa compravendita.
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