Sono spesso oggetto di trasferimento (compravendita, donazione, successione, etc.) fabbricati rurali o ex rurali, originariamente realizzati all’esterno dei centri abitati a servizio dei fondi e, successivamente inglobati nella fascia periurbana o, addirittura, nel tessuto urbanizzato a costituirne parte integrante.
Tralasciando la specifica normativa catastale e fiscale, come vanno trattati i fabbricati rurali o ex rurali sotto il sotto un profilo strettamente urbanistico quando utilizzati come civile abitazione? Possono essere liberamente compravenduti?
La qualificazione di “ruralità” di fabbricato strumentale all’attività agricola è un dato oggettivo e non dipende dalla qualifica del possessore e/o dalla classificazione catastale, derivando esclusivamente dalla destinazione effettiva dell’immobile allo svolgimento delle attività agricole. Per essere considerato rurale “abitativo” (da non confondere col rurale “strumentale”: manufatti per ricovero attrezzi, macchine agricole, stalle, serre, etc.), un immobile deve infatti soddisfare una serie di requisiti:
- deve essere utilizzato quale abitazione dal proprietario o dal titolare di altro diritto reale per esigenze connesse all’esercizio di attività agricole, o dal conduttore del fondo rustico, dai familiari conviventi o dai pensionati di società agricole;
- non deve risultare censito in catasto nelle categorie “A/1” e “A/8”;
- deve risultare asservito a fondi agricoli di almeno 10.000 m2 (ridotto a 3.000 m2 nel caso di terreno montano);
- il volume di affari derivante dall’esercizio delle indicate attività agricole esercitate dal soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del suo reddito complessivo.
Se decadono uno o più requisiti, il fabbricato perde la definizione di “rurale”.
Per l’utilizzabilità di un fabbricato ex rurale come abitazione occorre quindi verificare quale sia la destinazione d’uso originariamente assentita; allo scopo, si può ricorrere, in “ordine di importanza” a:
- la destinazione indicata nell’ultimo provvedimento concessorio (licenza, concessione, etc), quando rinvenibile;
- la destinazione in atto, specie se consolidata nel tempo;
- l’ultima destinazione nota (in caso di manufatto abbandonato);
- la destinazione risultante dal catasto.
Qualora emerga che il fabbricato sia stato assentito come civile abitazione, al fine di procedere alla compravendita occorrerà “unicamente” verificare la conformità tra quanto assentito e quanto realizzato.
Qualora il fabbricato sia stato invece autorizzato come fabbricato rurale, oppure non sia mai stato espressamente assentito perché realizzato a servizio del fondo, al di fuori della perimetrazione del centro abitato in data antecedente al 01/09/1967, per poter utilizzare l’immobile quale abitazione non è sufficiente invocare una semplice “perdita dei caratteri o dei requisiti di ruralità”, ma occorrerà procedere al preventivo cambio di destinazione d’uso, oneroso, da rurale a residenziale.
La destinazione d’uso di un immobile è infatti uno degli elementi principali della pianificazione urbanistica perché determina il carico urbanistico, ovvero la domanda di strutture ed opere collettive (strade, fognature, parcheggi, scuole, etc.) in dipendenza del numero delle persone insediate sul territorio. Con riferimento sempre ad un fabbricato rurale, un conto è che venga abitato dal coltivatore e dal suo nucleo familiare, altro è che lo stesso venga suddiviso – a parità di volume – in varie unità, destinato a condominio e abitato da più famiglie (tralasciando, per brevità, le ipotesi di lottizzazione abusiva). In altre parole, il proprietario non è libero “di fare ciò che vuole a casa sua”, dovendosi equilibrare le esigenze del singolo con quelle della collettività.
Tornando al cambio di destinazione d’uso, la normativa nazionale prescrive che le due destinazioni d’uso di rurale e residenziale sono funzionalmente diverse e che, pertanto, il passaggio da una all’altra – se consentito dallo strumento urbanistico locale – è di natura onerosa, ovvero comporta la corresponsione di oneri in funzione dell’incremento di carico urbanistico che consegue alla variazione. La stessa normativa demanda alle regioni l’obbligo di stabilire, con legge, quali mutamenti siano subordinati a permesso di costruire e quali a segnalazione certificata di inizio attività. Sono pertanto le Regioni, in uno con i Comuni che emanano gli strumenti urbanistici locali, a farla da padrona in materia.
In Campania, ad esempio, il cambio di destinazione d’uso con passaggio di categoria edilizia è soggetto a permesso di costruire, fermo restando che nelle 18 municipalità della zona rossa è proibito qualsiasi incremento di superficie residenziale e, quindi, qualsiasi mutamento di destinazione d’uso da rurale a residenziale; nel Lazio si demanda l’intera disciplina al Comune attraverso il PRG e gli strumenti attuativi, con regole diverse da comune a comune.
In conclusione, prima di acquistare un immobile ex rurale, non sarebbe il caso di eseguire un controllo sulla conformità del bene alla disciplina di settore?
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Fonti:
- DPR 380/2001, art. 23 ter;
- Decreto Legge n. 557/1993, convertito in Legge n. 133/1994, Art. 9, comma 3, lett. a;
- Decreto Sblocca Italia(come convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164);
- Legge 10/77;
- Legge 9 maggio 1975, n. 153, art. 12 ;
- Legge 47/85 25 comma 4;
- Delibera di GR Campania, 250 del 26/07/2013;
- Cassazione, Sez. III, sentenza 22866/2007, confermata dalla Cass., Sez. IV, sentenza 34976/ 2010;
- Cassazione, sentenze n. 24277/2009 e n. 24300/2009.